À Moka, le promoteur aménage la ville, mais ce sont les associations foncières qui en assurent ensuite la gestion dans la durée. Olaf Boullé, Head of Moka Territorial Development, explique comment ce modèle permet de préserver la qualité de vie, l’harmonie du territoire et la valeur des biens immobiliers.
Construire une ville, c’est une chose. La faire vivre durablement en est une autre.
Depuis plus de 20 ans, ER Property développe Moka avec une vision claire : aménager une ville où il fait bon vivre, où l’on circule facilement, où les espaces publics invitent à se retrouver et où la nature reste présente au quotidien.
Cela se traduit concrètement par la création de routes, de trottoirs, d’espaces verts, d’équipements publics, de mobilier urbain, d’éclairages, de dispositifs de sécurité et de lieux de rencontre. En d’autres termes, le promoteur conçoit, planifie et développe la ville selon un masterplan cohérent.
Mais une fois ces infrastructures réalisées, qui veille à leur entretien, au respect des règles communes et au bon fonctionnement du territoire dans le temps ?
C’est précisément le rôle des associations foncières.
Introduites dans la loi mauricienne en 2018, elles regroupent l’ensemble des propriétaires concernés et ont été mises en place pour assurer la gestion des grands ensembles immobiliers, notamment dans des territoires structurés comme les smart cities.
Olaf Boullé, Head of Moka Territorial Development, nous explique comment elles contribuent, au quotidien, au bon fonctionnement de la ville et à la qualité de vie de ses habitants.
Quel est exactement leur rôle ?
Leur mission est de faire en sorte que la ville reste belle, cohérente, bien entretenue et agréable à vivre au fil du temps. On pourrait comparer leur rôle à celui d’un syndicat de copropriété, mais à l’échelle d’un territoire, avec certaines fonctions qui rappellent aussi celles d’une municipalité dans le domaine privé.
Les associations foncières ne remplacent pas le promoteur dans son rôle d’aménageur : elles prennent le relais une fois la ville développée, pour en assurer la gestion et la pérennité. Elles veillent à l’entretien des espaces communs, au bon fonctionnement de certains services, ainsi qu’au respect des règles qui garantissent l’harmonie du cadre de vie.
Comment fonctionnent les associations foncières à Moka ?
À Moka, la gestion est organisée à trois niveaux, chacun correspondant à un périmètre précis.
Association Foncière de Bloc (AFB)
Les AFB gèrent les espaces communs propres à un bloc, c’est-à-dire à un ensemble de maisons, d’appartements ou de bureaux. Cela peut concerner, par exemple, les voies qui desservent directement ces lots et qui sont principalement utilisées par les propriétaires du même ensemble.
Association Foncière de Quartier (AFQ)
Les AFQ prennent en charge les espaces mutualisés à l’échelle d’un quartier : certaines routes principales, des aires de jeux ou encore de grands espaces verts. Il s’agit d’espaces partagés par l’ensemble des blocs du quartier et utilisés au quotidien par tous.
Association Foncière Mère (AFM)
L’AFM intervient, elle, à l’échelle de toute la ville. Elle gère les grands services et infrastructures communs à l’ensemble des quartiers, comme la sécurité ou encore La Promenade. C’est à ce niveau que s’organise la gestion du territoire dans son ensemble.
Chaque association foncière dispose d’un administrateur, chargé d’appliquer les règles, d’assurer sa bonne gestion et de veiller à la continuité de son bon fonctionnement. Ce rôle de gestionnaire n’est donc plus celui du promoteur.
Comment ce modèle est-il financé ?
Les associations foncières sont financées par les contributions de leurs membres, c’est-à-dire les propriétaires.
Le principe est simple : chaque propriétaire contribue d’abord à l’entretien de son environnement immédiat. Ainsi, près de 90 % des contributions sont consacrés au bloc et au quartier, tandis qu’environ 10 % financent les services et infrastructures à l’échelle de la ville.
Plus le périmètre est large, plus le nombre de contributeurs augmente, ce qui permet de mutualiser les coûts et d’en réduire l’impact individuel.
Il est également important de souligner que le promoteur continue lui aussi à contribuer. En tant que principal souscripteur à ce stade du développement, il paie chaque mois, comme les autres propriétaires, sa part des frais liés à l’entretien du territoire déjà développé. Cela traduit une logique d’engagement durable et de continuité dans la qualité du cadre de vie.
Comment les propriétaires participent-ils à la gestion de la ville ?
Chaque propriétaire est automatiquement membre des associations foncières correspondant à son bien. À ce titre, il peut participer aux décisions lors des assemblées générales, notamment par le vote.
Les membres élisent également des représentants, à différents niveaux de gouvernance, afin d’assurer une gestion collective et structurée.
À chaque niveau, l’association est administrée selon un cadre défini, avec un administrateur élu en assemblée générale et des représentants des membres pour relayer les attentes et contribuer aux décisions. L’objectif est de garantir une gestion transparente, organisée et orientée vers l’intérêt commun.
Pourquoi ce modèle est-il essentiel pour la valeur d’un bien immobilier ?
Acheter à Moka, ce n’est pas seulement acquérir un appartement, une maison ou un terrain. C’est aussi s’inscrire dans une ville pensée pour durer.
Or, la valeur d’un bien dépend aussi de la qualité de son environnement : l’état des espaces publics, la cohérence architecturale, la qualité des équipements, le niveau d’entretien et l’harmonie d’ensemble.
C’est là que les associations foncières jouent un rôle central. En assurant la gestion, l’entretien et la continuité des règles dans le temps, elles contribuent à préserver à la fois la qualité de vie et la valeur des biens immobiliers sur le long terme.
